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Contratto di Locazione

Contratto di Locazione

Cos’è il contratto di locazione? Quali tipi di contratti si possono stipulare? Quando è obbligatorio registrare il contratto di locazione? E quali sono le imposte dovute per la sua registrazione? A quanto ammonta il compenso del mediatore?

Proviamo a dare una risposta a tutte queste domande.

Secondo l’art. 1571 c.c. il contratto di locazione, è quel contratto con cui il Locatore si obbliga a far godere al Conduttore della cosa mobile o immobile per un determinato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il contratto di locazione indipendentemente dall’ammontare del canone pattuito, deve essere registratto all’Agenzia delle Entrate se ha una durata superiore ai 30 giorni.
La registrazione, a meno che non vi sia un mediatore abilitato o un proprietario con più di 10 immobili, deve essere effettuata da una delle due parti del contratto di locazione entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto stesso, o dalla sua data di decorrenza se antecedente.

Al contratto di locazione viene applicata sia l’imposta di registro che di bollo.
L’imposta di registro viene calcolata sul canone annuo di locazione, ed è pari al 2% del canone annuo da imputare al 50% al Conduttore e al 50% al Locatore. L’imposta di registro va pagata ogni anno all’Agenzia delle Entrate e non può avere un importo inferiore a 67 euro.
Per quanto riguarda invece l’imposta di bollo, deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro ogni 100 righe di contratto, ed una marca da bollo da 1 euro per ogni foglio allegato allo stesso, come visura catastale o planimetria.
Il numero di copie del contratto di norma variano da un minimo di 2 ad un massimo di 4 a discrezione delle parti.

Il contratto di locazione, può essere:
– a canone libero;
– a canone concordato;
– transitorio e
– transitorio per studenti.

Il contratto a canone libero, si caratterizza da un’autonomia contrattuale tra le parti per il canone di locazione ma con un vincolo di durata di 4 anni, rinnovabile tacitamente per altri 4.
Il Locatore alla scadenza dei primi 4 anni ha facoltà di diniego solo per motivi tassativamente previsti dalla legge. Mentre il Conduttore ha sempre la possibilità di recedere dal contratto dandone congruo preavviso.

Il contratto a canone concordato, si caratterizza per una durata inferiore al contratto a canone libero (3+2) ed il canone di locazione risulta essere più basso di quello di mercato perchè viene calcolato tramite coefficienti previsti da accordi territoriali tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari. Tale tipo di contratto gode di alcuni vantaggi fiscali, ad esempio l’imposta di registro è pari al 1,4% del canone annuo di locazione (il 30% in meno rispetto a quello che viene applicato al contratto a canone libero).

Il contratto transitorio, si caraterizza per la transitorietà del contratto, e può avere una durata che va da 1 a 18 mesi, mentre il canone di locazione come per il contratto a canone concordato, viene calcolato tramite coefficienti previsti da accordi territoriali tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari. Nel contratto, deve essere specificato e documentato il motivo della transitorietà.

Il contratto transitorio per studenti si caratterizza per una durata che va da 6 a 36 mesi. Anche per questo tipo di contratto, il canone di locazione non è libero ma è vincolato dagli accordi territoriali.
Per poter avvalersi di tale contratto, il Conduttore deve essere uno studente e seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza.

Va ricordato che il Locatore può sempre avvalersi del regime della Cedolare Secca, questo comporta che fin quando intende godere di tale regime fiscale, il Conduttore non subirà un’aumento del canone di locazione in base agli aumenti degli indici ISTAT, e grazie a tale regime fiscale, sia il Conduttore che il Locatore sono esonerati dal pagamento dell’imposta di registro.

Per quanto riguarda in fine il compenso del mediatore, secondo gli usi e consuetudini della Camera di Commercio di Pisa, viene stabilito al 10% del canone di locazione annuo a cui va aggiunta l’IVA se dovuta, da corrispondere alla stipula del contratto. Va precisato che il compenso può essere soggetto a trattazione ed accordi precedenti alla conclusione del medesimo contratto.

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